עורך דין מכירת דירה

כן. עורך הדין של הקונה מנסח את החוזה מנקודת המבט של הקונה, ומה שמגן על המוכר לא ייכנס אליו מעצמו. בנוסף, יש פעולות שרק עורך הדין של המוכר עושה: התחייבויות לבנק של הקונה, תיאום סילוק המשכנתא והדיווח על מס השבח. גם בעסקה בין מכרים כדאי שלכל צד יהיה ייצוג משלו.

עדיף לפני הפרסום. בשלב הזה אפשר לבדוק את הנסח, את החובות ואת מס השבח, ולטפל בבעיות בלי לחץ של קונה שממתין. אם כבר יש קונה, פנו לפני שאתם חותמים על זיכרון דברים או מקבלים מקדמה, כי גם מסמך קצר עשוי לחייב אתכם לתנאים שלא בדקתם.

כן, וזה המצב ברוב המכירות. חלק מהתמורה מועבר ישירות לבנק שלכם, כנגד מכתב שבו הבנק מתחייב למחוק את המשכנתא אחרי שיקבל את הסכום. היתרה מגיעה אליכם לפי לוח התשלומים. כדאי לבקש מהבנק מראש את סכום הסילוק, כדי לדעת כמה כסף יישאר בפועל.

זה תלוי בחוזה. חוזה טוב קובע ריבית על איחור, פיצוי מוסכם וזכות לבטל את העסקה אחרי התראה, וכן מאפשר למחוק את הערת האזהרה של הקונה. בלי סעיפים כאלה המוכר נשאר תלוי בהליך משפטי ארוך. על הסעדים במקרה של הפרת חוזה כתבנו בעמוד נפרד.

בדרך כלל לא כדאי. מסירת החזקה לפני קבלת התמורה כולה מחלישה מאוד את עמדת המוכר: אם הקונה מפסיק לשלם, הוא כבר גר בדירה, ופינוי שלו עלול להיות הליך ארוך. אם בכל זאת מסכימים, למשל לצורך שיפוץ, כדאי לקבל בטוחה מתאימה ולהגדיר בכתב את תנאי הכניסה.

כן, לגבי פגמים מהותיים שאתם מכירים. החוק מחייב לנהל משא ומתן בתום לב, והסתרה של בעיה ידועה, כמו רטיבות חוזרת או חריגת בנייה, עלולה לחשוף את המוכר לתביעה גם אחרי המסירה. סעיף שלפיו הדירה נמכרת במצבה לא מגן מפני כך, ולכן עדיף לכתוב את הדברים בחוזה.

זה תלוי במצב שלכם. מי שמוכר דירת מגורים יחידה זכאי לעיתים לפטור, בתנאים שקבע החוק. מי שמחזיק כמה דירות, או שניצל פטור לאחרונה, עשוי לשלם מס על הרווח, אחרי ניכוי הוצאות מוכרות. כדאי לבדוק את זה לפני שקובעים מחיר. פירוט בעמוד מיסוי מקרקעין.

בחלק מהעסקאות הקונה נדרש להעביר לרשות המסים חלק מהתמורה כמקדמה על חשבון מס השבח של המוכר. כשהמוכר זכאי לפטור, מבקשים זאת מראש ואז המקדמה לא נדרשת. אחרי שנקבעת השומה, מה ששולם ביתר מוחזר. לכן מבררים את מצב המס לפני החתימה ומתאימים את לוח התשלומים.

הוצאות שהחוק מכיר בהן, כמו שיפוץ שהוסיף לשווי הדירה, שכר טרחה ודמי תיווך ברכישה ובמכירה, היטל השבחה ששולם, ובמקרים מסוימים גם הוצאות מימון. התנאי הוא תיעוד: חשבוניות וקבלות. מי שמתכנן למכור בעתיד ירוויח אם ישמור כבר היום את המסמכים מכל עבודה בדירה.

היטל השבחה חל על הבעלים כשהוא מממש את הנכס, ומכירה היא מימוש. לכן ברוב המקרים המוכר הוא החייב, אלא אם סוכם בחוזה אחרת. בלי אישור שההיטל שולם או שאין חוב, הרשות המקומית לא תיתן את האישור שנדרש לרישום. בודקים את זה מוקדם כדי שלא יתעכב בסוף.

הוא מאפשר לעורכי הדין להשלים את רישום הבעלות על שם הקונה גם אם לא תהיו זמינים בעתיד, וזו הגנה מקובלת לקונה. מבחינתכם חשוב שהחוזה יקבע שייפוי הכוח לא ישמש להעברת הבעלות לפני שקיבלתם את כל התמורה, ושהוא יישאר בפיקדון אצל עורכי הדין עד אז.

ההערה נשארת רשומה עד שמוחקים אותה, ובינתיים היא חוסמת מכירה לקונה אחר. לכן מקובל שהקונה חותם כבר בחתימת החוזה על מסמך שמאפשר למחוק את ההערה אם העסקה תבוטל בגלל הפרה שלו. בלי מסמך כזה, מחיקה בלי שיתוף פעולה של הקונה מחייבת לעיתים פנייה לבית המשפט.

קודם צו ירושה או צו קיום צוואה, ורצוי לרשום את הירושה בטאבו. כל האחים חותמים על החוזה, ואפשר שאחד מהם יחזיק ייפוי כוח מהאחרים כדי להקל על ההתנהלות. בנוסף בודקים את מס השבח, כי לדירה שהתקבלה בירושה יש כללים מיוחדים, ולעיתים פטור.

קודם כדאי לנסות להגיע להסכמה, למשל שאחד האחים יקנה את חלקם של האחרים לפי שומה מוסכמת, או בעזרת גישור. אם אין הסכמה, כל אחד מהבעלים המשותפים רשאי לבקש מבית המשפט לפרק את השיתוף, ובית המשפט יכול להורות על מכירה. זה הליך ארוך ויקר יותר, ולכן מנסים קודם את הדרכים האחרות.

החוזה צריך להתאים להסכם הגירושין: איך מתחלקת התמורה, מי משלם את המשכנתא עד המכירה, מי מפנה ומתי. כשאחד מבני הזוג מעדיף לקנות את חלקו של השני, זו חלופה עם יתרונות מס, בתנאים מסוימים. על התמונה הרחבה יותר בעמוד חלוקת רכוש בגירושין.

כן, אבל רק דרך מי שהוסמך לכך: מיופה כוח לפי ייפוי כוח מתמשך שנכנס לתוקף, או אפוטרופוס שמונה בבית המשפט. כשמדובר בדירת המגורים של ההורה יש הגבלות מיוחדות, ולעיתים נדרש אישור של בית המשפט או של האפוטרופוס הכללי. כדאי לבדוק את המסמכים לפני שמתחילים לחפש קונה.

כן. חותמים על ייפוי כוח מאומת בקונסוליה או אצל נוטריון, לעיתים עם אפוסטיל, ועורך הדין או בן משפחה פועלים בשמכם בארץ. כדאי לפתוח את הנושא מוקדם, כי הקונה ועורך דינו יבדקו את ייפוי הכוח בקפידה, והבנקים ורשות המסים עשויים לבקש מסמכים נוספים.

מתאמים את שתי העסקאות מראש: מתי מגיע הכסף מהמכירה, מתי צריך לשלם על הקנייה, ומתי כל דירה נמסרת. אפשר לקבוע בחוזה המכירה מועד מסירה גמיש או תקופה קצרה שבה תישארו בדירה בשכירות. על הצד של הקנייה בעמוד עורך דין קניית דירה.

זה תלוי בנסיבות: במימון של הקונה, במשכנתא שלכם, במצב הרישום ובמועד שבו תרצו למסור. עסקה בלי משכנתאות, בנכס שרשום כראוי, מתקדמת מהר יחסית. ירושה שלא נרשמה, נכס ברמ״י או חריגת בנייה מאריכים את הדרך. בשיחה הראשונה נסביר מה צפוי במקרה שלכם.

מתקשרים או שולחים הודעת וואטסאפ למספר 054-432-5870, רצוי עוד לפני שהדירה מתפרסמת. בשיחת ההיכרות, ללא התחייבות, מספרים על הדירה, על המשכנתא ועל התוכניות שלכם, ועו״ד ארנון כהן מסביר מה צריך להכין ואילו מסמכים כדאי להביא לפגישה. מענה לכל פנייה ניתן תוך 2 ימי עסקים.