עורך דין מקרקעין

זה אותו תחום משפטי, וההבדל הוא בנקודת המבט. עורך דין מקרקעין עוסק בכל מה שקשור לזכויות בנכס: בדיקות, הערות, רישום, הסדרת רישום ישן ועסקאות מיוחדות. כשמדובר ברכישה, העבודה מתמקדת באינטרסים של הקונה, בחוזה ובמשכנתא, ועל כך בעמוד עורך דין קניית דירה.

נסח רגיל מציג את הרישום של חלקה או של תת חלקה מסוימת, כלומר של דירה אחת. נסח מרוכז מציג את הבית המשותף כולו: כל הדירות, החלק של כל אחת ברכוש המשותף וההצמדות. כשבודקים דירה בבניין משותף, הנסח המרוכז עוזר לוודא שהחניה או המחסן שמוצגים כשייכים לדירה אכן מוצמדים אליה.

הדרך הפשוטה היא בקשה חתומה של מי שההערה רשומה לטובתו, עם אימות חתימה, שמוגשת ללשכת רישום המקרקעין. כשהוא לא משתף פעולה, לא ניתן לאתר אותו או שהוא נפטר, צריך לעיתים צו של בית משפט. כדאי לטפל בזה לפני שמוציאים את הנכס למכירה, כדי שההערה לא תעכב את העסקה.

זה קורה יותר ממה שנדמה. מבקשים מהבנק מכתב שמאשר את סילוק ההלוואה ומסכים למחיקת המשכנתא, ומגישים אותו ללשכת רישום המקרקעין. כשהבנק התמזג עם בנק אחר או שהמסמכים ישנים מאוד, הבירור לוקח יותר זמן. במכירה, הקונה ועורך דינו יבקשו לראות שהמחיקה בוצעה, או שהחוזה מסדיר אותה כחלק מהעסקה.

בנכס שהקרקע שלו בבעלות המדינה, לבעל הדירה יש בדרך כלל זכות חכירה לתקופה ארוכה, ולא בעלות במובן המלא. ביומיום ההבדל כמעט לא מורגש, אבל הוא משפיע על העסקה: בודקים את חוזה החכירה, את תקופתו ואת התנאים שבו, ולעיתים נדרש אישור של הרשות לפני שהזכויות עוברות לקונה.

זה תלוי בסוג החוזה ובמצב הנכס. בחלק מהנכסים ההעברה פשוטה יחסית, ובאחרים, למשל כשהחוזה ישן או כשנבנו תוספות בלי אישור, הרשות עשויה לדרוש תשלום או הסדרה לפני שתאשר. לכן בודקים את אישור הזכויות כבר בתחילת העסקה, וקובעים בחוזה מי נושא בתשלום אם יידרש.

צו בית משותף הוא הרישום שמחלק בניין לדירות נפרדות בטאבו, לכל אחת תת חלקה משלה. יחד איתו נרשם תקנון שקובע הצמדות וכללים לשימוש ברכוש המשותף. בבניין שלא נרשם כבית משותף, הזכויות בדירות מתועדות בדרך כלל אצל חברה משכנת או אצל הקבלן, וזה משפיע על הבדיקות ועל מהלך הרישום.

בודקים בנסח המרוכז ובתקנון של הבית המשותף אם החניה מוצמדת לדירה, ובאיזה מספר היא מסומנת בתשריט. לפעמים השכנים חילקו את החניות בהסכמה שלא נרשמה, ואז הזכות של המוכר חלשה יותר ממה שנדמה. אם החניה חשובה לכם, כדאי להבהיר את מעמדה המשפטי ולהתייחס לכך בחוזה.

קודם בודקים איפה הזכויות רשומות היום ומה חסר: אישור מסים, שטר שלא נחתם, רישום בית משותף שלא הושלם או חוב שמעכב. אחר כך אוספים את המסמכים מכל שלבי השרשרת ומטפלים בכל חוליה. גם כשהמוכר המקורי כבר לא בתמונה, יש דרכים להשלים את הרישום, לפעמים בעזרת ייפוי הכוח שנתן בזמן העסקה.

קודם צריך צו ירושה או צו קיום צוואה מהרשם לענייני ירושה. אחר כך מגישים בקשה לרישום הירושה בטאבו, עם אישורים מרשות המסים ומהרשות המקומית. אם יש כמה יורשים, הדירה תירשם על שם כולם לפי חלקיהם, ומשם אפשר למכור או להעביר בין האחים. על הצו עצמו בעמוד צו ירושה.

את הייעוד והזכויות בתוכנית החלה, את הגישה מדרך ציבורית ואת חיבור התשתיות, את חובות היטל ההשבחה, ואת השאלה אם המגרש מחולק ורשום כיחידה נפרדת או שהוא חלק בבעלות משותפת. במגרש במושע צריך להבין איך תיעשה החלוקה ומה ההסכמות בין הבעלים. בדיקה של שמאי או מודד מצטרפת לעיתים לבדיקה המשפטית.

בנכס מסחרי בודקים גם את השימוש המותר לפי ההיתר, את הסכמי השכירות שממשיכים לחול על הקונה ואת מצב השוכרים. כללי המיסוי שונים: מס הרכישה מחושב אחרת מדירת מגורים, ולעיתים חל מע״מ על העסקה. פירוט על המיסוי בעמוד מיסוי מקרקעין.

כדאי לחתום על הסכם שיתוף שקובע מי שילם כמה ובאיזו צורה, איך נרשמים החלקים, מי גר בנכס או משכיר אותו, מי משלם משכנתא והוצאות, ומה קורה כשאחד הצדדים רוצה למכור, מתחתן, מתגרש או נפטר. הסכם כזה מונע מחלוקות שקשה לפתור בדיעבד, במיוחד בין בני משפחה.

כן. ההסכם עם היזם קובע מה תקבלו, מתי, אילו בטוחות יעמדו לרשותכם ומה יקרה אם הפרויקט יתעכב או ייעצר. כדאי שעורך הדין שבודק את ההסכם יייצג את בעלי הדירות ולא את היזם. לפני שחותמים, כדאי גם להבין אילו התחייבויות כבר נוצרות בשלב החתימה, עוד לפני שיש היתר.

זה ייפוי כוח שהמוכר נותן לעורכי הדין בעסקה, כדי שיוכלו לחתום בשמו על שטרות ועל בקשות רישום אחרי שהקונה ישלם. המוכר לא יכול לבטל אותו כי זכויות הקונה תלויות בו. הוא מאפשר להשלים את הרישום גם אם המוכר אינו זמין, עובר לחו״ל או נפטר לפני סוף ההליך.

עיקול נרשם בדרך כלל לבקשת נושה, דרך ההוצאה לפועל או בית משפט. לפני חתימה בודקים את גובה החוב ואת הדרך להסיר את העיקול, ובחוזה קובעים שחלק מהתמורה ישולם ישירות לנושה או יוחזק בנאמנות עד שהעיקול יוסר. עיקול שנרשם אחרי הערת האזהרה של הקונה פוגע בו פחות.

קודם בודקים בתקנון ובנסח המרוכז מה שייך לכולם ומה מוצמד לדירות, ואז פונים לשכן ולנציגות הבית. אם אין הסכמה, אפשר להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין, שמוסמך לדון בסכסוכים בבית משותף. על המסלולים ועל גישור בין שכנים כתבנו בעמוד סכסוכי שכנים.

זה תלוי בנסיבות. הגשה של תיק מסודר, עם כל האישורים, מתקדמת בדרך כלל בלי עיכובים מיוחדים. מה שמאריך את הדרך הוא אישור מס שמתעכב, חוב לרשות המקומית, נכס ברמ״י או בחברה משכנת, או חוליה חסרה בשרשרת הרישום. בתחילת הטיפול אנחנו מסבירים מה צפוי בתיק שלכם.

כן. יש מי שרוצים חוות דעת על מצב הרישום לפני שהם מחליטים אם להתקדם, או בעלי נכס שרוצים לדעת מה מצבו לפני שהם מפרסמים אותו. במקרה כזה אנחנו מזמינים את המסמכים, בודקים ומסבירים את הממצאים ואת המשמעות שלהם. אם תחליטו להמשיך לעסקה, הבדיקה הזו היא נקודת הפתיחה.

מתקשרים או שולחים הודעת וואטסאפ למספר 054-432-5870. בשיחת ההיכרות, ללא התחייבות, מספרים על הנכס ועל מה שמתכננים, ועו״ד ארנון כהן מסביר מה צריך לבדוק ואילו מסמכים להביא. מענה לכל פנייה ניתן תוך 2 ימי עסקים, והפגישות במשרד באלעד בתיאום מראש.