כל עסקת נדל"ן גוררת אחריה שאלות מיסוי שיכולות להשפיע על התוצאה הכספית שלה בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. עו"ד ונוטריון ארנון כהן מלווה תושבי אלעד והמרכז בתכנון וטיפול במיסוי מקרקעין, לצד הטיפול המשפטי בעסקה עצמה.
שני המסים המרכזיים הם מס שבח, שמוטל על המוכר על הרווח שנוצר ממכירת הנכס, ומס רכישה, שמוטל על הקונה בהתאם למדרגות ולשאלה אם זו דירה יחידה או נוספת. לצד אלה קיימים גם היטל השבחה (המוטל על ידי הרשות המקומית בגין עליית ערך שנובעת מתכנית מאשרת), ומע"מ בעסקאות מסוימות שבהן המוכר הוא "עוסק" ולא אדם פרטי.
מס השבח מחושב על ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה המתואם, בניכוי הוצאות מוכרות שהוציא המוכר על הנכס, שיפוצים, שכר טרחת עורך דין ותיווך, וריבית על משכנתא בתקופת הבעלות. חלק גדול מהעבודה בשלב הזה הוא איסוף כל הקבלות והמסמכים הרלוונטיים, כי כל הוצאה מוכחת מקטינה את השבח החייב במס באופן ישיר.
לעיתים שומת המס שנקבעה בתחילת ההליך אינה משקפת נכונה את המצב לאחר בדיקה מדוקדקת. במקרים כאלה ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה, ואם שולם מס בעודף, לקבל החזר. חשוב לבדוק את הנקודה הזו בזמן, כי יש מגבלת זמן להגשת בקשה לתיקון.
בקשות לתיקון שומה נפוצות בעיקר כשמתגלה בדיעבד הוצאה משמעותית שלא נכללה בשומה המקורית, או כשמתברר שהמוכר היה זכאי לפטור שלא נוצל בזמן ההגשה. רשות המסים בוחנת כל בקשה לגופה, ולכן חשוב להגיע עם תיעוד מלא ומסודר, קבלות מקוריות, חוזים, ואישורים רלוונטיים, ולא רק עם טענה כללית שהשומה "לא נכונה".
משרד בוטיק באלעד. את המסמך עורך ומלווה עורך הדין עצמו, מהשיחה הראשונה ועד ההפקדה.
מי שמוכר נכס עם רווח גבוה יכול במקרים מסוימים לבקש פריסת מס שבח על פני כמה שנות מס קודמות, כדי להיכנס למדרגות מס נמוכות יותר בכל שנה בנפרד, במקום לשלם הכול בשנה אחת במדרגה הגבוהה ביותר. הפריסה יכולה להביא לחיסכון משמעותי, אך מחייבת בדיקה של ההכנסות בשנים הרלוונטיות ואישור של רשות המסים.
הפריסה משתלמת בעיקר למי שבשנים הקודמות היו לו הכנסות נמוכות יחסית, כי אז "פורסים" את הרווח לתוך מדרגות מס נמוכות שכבר פנויות באותן שנים. למי שהיה בעל הכנסה גבוהה וקבועה בכל השנים הרלוונטיות, הפריסה עשויה לא להניב חיסכון משמעותי, ולכן שווה לבדוק את החישוב הספציפי לפני שמגישים בקשה שגוררת גם עלות וגם זמן טיפול.
מכירת נכס שהתקבל בירושה כרוכה בכללי מיסוי מקרקעין מיוחדים, לעיתים המס מחושב לפי שווי הנכס במועד פטירת המוריש ולא במועד הרכישה המקורית, ולעיתים ישנן הקלות מיוחדות בהתאם למועד הפטירה ומספר הדירות שבבעלות היורש. תכנון מס נכון בשלב צו הירושה עצמו יכול לחסוך ליורשים סכומים ניכרים כשמגיע הזמן למכור.
בעסקאות קניית דירה ומכירת דירה, תכנון מס נכון מתחיל הרבה לפני החתימה, בבדיקת זכאות לפטורים, בחירת מועד עסקה מושכל, ובדיקת המצב המשפחתי והרכושי הכולל (כמה דירות בבעלות, מתי נרכשו). תכנון בדיעבד, אחרי החתימה, מגביל מאוד את האפשרויות.
לא, יש פטורים נפוצים, בעיקר למי שמוכר דירה יחידה. הזכאות תלויה בתנאים ספציפיים שכדאי לבדוק לפני החתימה, לא אחריה.
יש מגבלת זמן קבועה בחוק מיום קביעת השומה, ולכן חשוב לבדוק את השומה מהר ולא להשאיר את הנושא לרגע האחרון.
כן, משמעותית, יש מדרגות נפרדות ומוגדלות לדירה נוספת, ולכן חשוב לבדוק בדיוק מה הסטטוס לפני שמתכננים תקציב לעסקה.
החלטנו להסדיר את כל העניינים המשפחתיים והרכושיים שלנו בראייה צופה פני עתיד, וערכנו במשרד של עו"ד ארנון כהן גם צוואה הדדית וגם ייפוי כוח מתמשך. מהפגישה הראשונה זכינו לטיפול מקיף, מעמיק וברגישות יוצאת דופן. כל היבט – החל מהבטחת עתיד הילדים והרכוש ועד למנגנוני קבלת ההחלטות וההנחיות הרפואיות והאישיות – נבחנו ביסודיות ובמקצועיות גבוהה. קיבלנו הסברים בגובה העיניים, פתרונות מותאמים אישית לשקט הנפשי של המשפחה וליווי מלא ומהיר עד לאישור ההפקדה. זו הייתה חוויה של ביטחון, אכפתיות ומקצוענות ללא פשרות.
ברצוני להמליץ בחום על עורך הדין ארנון כהן, אשר ליווה אותי בטיפול בעניין ירושה.
לאורך כל התהליך התרשמתי מאוד מהמקצועיות, היסודיות והמסירות שבהן טיפל בענייני. לצד הידע המשפטי והמקצועיות הרבה, בלטה במיוחד הרגישות האנושית שבה התנהל מולִי ומול בני המשפחה שהיו מעורבים בתהליך.
מדובר בתהליך שהיה מורכב ורגיש מבחינה משפחתית, ובכל שלב זכיתי ליחס סבלני, קשוב ומכבד. עורך הדין ידע להסביר, להרגיע ולתת תחושה שיש על מי לסמוך, גם ברגעים שבהם הדברים היו מורכבים יותר.
הוא השקיע מאמצים רבים כדי שכל הצדדים יקבלו את המסמכים והמידע הרלוונטיים, פעל לקידום שיח ותקשורת בין המעורבים, ובמקביל הקפיד לאורך כל הדרך לשמור בנחישות ובמקצועיות על זכויותיי ועל האינטרסים שלי.
הרגשתי שאני מקבלת לא רק ייצוג משפטי מקצועי, אלא גם ליווי אנושי, אחראי ומסור.
אני מודה לו מקרב לב על הדרך שבה ניהל את התהליך במקצועיות, ביושר, ברגישות ובסבלנות וממליצה עליו בחום לכל מי שנדרש לליווי משפטי בענייני ירושה.
הגעתי למשרד אחרי תקופה ארוכה ומתישה של סכסוך שכנים מתמשך, לאחר שהטיפול אצל המייצג הקודם נתקע ולא הניב שום תוצאה מעשית חוץ מעוגמת נפש והוצאות מיותרות. כבר בפגישה הראשונה נעשה סדר בתיק ונבנתה אסטרטגיה ברורה, חדה ועניינית. בזכות גישה נחושה, ידע מעמיק ובקיאות בכל פרט, הסכסוך הגיע לסיומו המהיר לשביעות רצוני המלאה וקיבלתי החלטה שסיימה את התיק במהירות ובאלגנטיות, מקצועיות, זמינות ואכפתיות ברמה הגבוהה ביותר.
נאלצתי להתמודד עם צוואה בעל פה (שכיב מרע) שהינה סיטואציה מורכבת וטעונה במיוחד, הן מההיבט המשפטי הנוקשה והן מההיבט המשפחתי והרגשי. פניתי למשרד בשיא של אי-ודאות וחשש אמיתי שהדברים יתדרדרו למאבק משפטי ארוך והרסני. מהרגע הראשון זכיתי לליווי מקצועי, חד ומדויק, ששילב שליטה מעמיקה בדיני ירושה יחד עם יכולת ניהול משא ומתן יוצאת דופן. בזכות הניסיון והגישה השקולה והנחושה, התיק הסתיים בהסכם פשרה הוגן ומצוין לשביעות רצוני המלאה, תוך שמירה על כבוד המשפחה ומניעת הליכים מתישים. מודה מכל הלב על טיפול מסור, אנושי ומקצועי ללא רבב.
הליך גירושין הוא רכבת הרים רגשית וכלכלית, וכשהגעתי למשרד הייתי מוצפת בחששות כבדים לגבי העתיד שלי ושל הילדים. התיק כלל התמודדות מורכבת ביותר בחלוקת הרכוש, קביעת המזונות והסדרת זמני השהות. מהרגע הראשון קיבלתי עוגן של ביטחון: ליווי משפטי חד, חכם ואסטרטגי, לצד אמפתיה, הקשבה ורגישות אנושית נדירה. הניהול המבריק של המשא ומתן וההגנה הבלתי מתפשרת על הזכויות שלי הביאו להסכם מצוין שהבטיח את היציבות הכלכלית שלי ואת טובת הילדים בצורה הטובה ביותר. קיבלתי לא רק ייצוג מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, אלא גם שקט נפשי להתחיל פרק חדש בחיים.
רכישת שתי דירות היא מהלך משמעותי ומלחיץ, ובמקרה שלי העניין היה מורכב שבעתיים בשל סוגיית מיסוי מקרקעין סבוכה ומיצוי הזכאות להקלת מס רכישה בגין נכות. מהרגע הראשון זכיתי לייצוג משפטי יוצא מן הכלל, ששילב בדיקות קפדניות של חוזי הרכישה עם מומחיות פנומנלית בדיני מיסוי מקרקעין. הטיפול מול רשויות המס נוהל בצורה חדה, יסודית ומבריקה – עד לקבלת מלוא ההטבות המגיעות לי על פי דין, מה שחסך לי סכומי כסף נכבדים ביותר ועוגמת נפש רבה. מעבר למקצועיות חסרת הפשרות, הזמינות, הסבלנות והביטחון שהוענקו לי לאורך כל הדרך היו שווים הכל. ממליצה בעיניים עצומות לכל מי שמחפש עורך דין עם שליטה אבסולוטית במקרקעין ובמיסוי.
עו"ד ארנון כהן ליווה וייצג אותי בתיק גירושין ובהמשך נעזרתי בשירותיו גם בתחום צוואה וירושה.
ארנון הינו מקצועי, מנוסה, אמין, הוגן ותכליתי.
למדתי להכיר בכך ששילוב כל התכונות האלה גם יחד חיוני מאוד לשרות משפטי אפקטיבי לטובתי כלקוח (להבדיל למשל מניהול מלחמה משפטית ארוכה ומתישה ללא תועלת).
לאחר למידת התיק, ארנון משקף מציאות משפטית כפי שהיא בצורה מפוקחת וקרה, מתוך הבנה משפטית עמוקה והבנת הנסיבות הייחודיות של התיק הספציפי.
מומלץ בחום !!
החזרה לעבודה לאחר חופשת לידה הפכה עבורי למשבר מקצועי ואישי קשה, כאשר במקום לשוב לתפקידי הניהולי הבכיר נדחקתי לתפקיד זוטר באופן חד-צדדי ופוגעני. הגעתי לעו״ד ארנון כהן – דרך המלצה לאחר שזכה במקרה של עובד עירייה שהופלה על רקע דת – כשאני פגועה וחסרת אונים, אך מהרגע הראשון פגשתי עוצמה מקצועית, נחישות בלתי מתפשרת ואסטרטגיה משפטית מבריקה.
ניהול הליטיגציה בבית הדין על ידי עו״ד כהן נעשה בעליונות משפטית מוחלטת וביסודיות חסרת פשרות, שהובילה לפסק דין תקדימי אשר זיכה אותי בפיצויים משמעותיים. גם כאשר המעסיק בחר לערער לבית הדין הארצי לעבודה – עו״ד כהן הגן על ההישג בנחישות והערעור נדחה במלואו, תוך קיבוע ההלכה התקדימית שנלמדת כיום בפקולטות למשפטים. מעבר להישג המשפטי הכביר, הליווי האנושי, הזמינות והתמיכה של ארנון לאורך כל המאבק היו עוגן אמיתי עבורי. מדובר במייצג מהשורה הראשונה.
בלי התחייבות, בודקים יחד אם זה מתאים לכם, ומה הצעדים.
