מיסוי מקרקעין

גם המוכר וגם הקונה. כל אחד מגיש הצהרה על העסקה תוך זמן קצר מהחתימה, בדרך כלל באמצעות עורך הדין שלו. החובה חלה גם כשהמוכר זכאי לפטור וגם בהעברה בין בני משפחה ללא תמורה. איחור בדיווח עלול לגרור קנסות, ובלי דיווח לא יינתנו האישורים שנדרשים לרישום בטאבו.

לא. הרבה מכירות של דירות מגורים פטורות, בעיקר כשהמוכר מוכר את הדירה היחידה שלו ועומד בתנאים. מכירה שאינה פטורה חייבת במס על הרווח הריאלי, אחרי ניכוי הוצאות. כדי לדעת מה המצב שלכם צריך לבדוק את מספר הדירות, את מועד הרכישה ואת הפטורים שנוצלו בעבר. על הצד המעשי של המכירה בעמוד עורך דין מכירת דירה.

בודקים את כל הזכויות בדירות של המוכר, של בן או בת הזוג ושל ילדיהם הקטינים. דירה בבנייה, חלק בדירה, או דירה שמושכרת לאחרים עשויים להיחשב. מנגד, חלק קטן בדירה שהתקבל בירושה לא תמיד נספר. התשובה תלויה בפרטים, ולכן בודקים אותה לפני החתימה ולא סומכים על הערכה כללית.

זו אפשרות לחלק את הרווח מהמכירה בין שנת המכירה לשנים שקדמו לה, כדי שהמס יחושב לפי ההכנסות בכל שנה בנפרד. היא רלוונטית בעיקר כשהשבח מחויב במס לפי מדרגות ההכנסה, ומשתלמת למי שהכנסותיו בשנים הקודמות היו נמוכות יחסית. הבקשה מוגשת לרשות המסים, ולעיתים נדרש לשם כך רואה חשבון.

שומה עצמית היא החישוב שהמוכר או הקונה מגישים בעצמם, יחד עם ההצהרה על העסקה. רשות המסים בודקת אותה, ויכולה לאשר אותה או לקבוע שומה אחרת, למשל אם היא סבורה ששווי העסקה גבוה יותר. כשנקבעת שומה שונה מזו שהגשתם, אפשר להגיש עליה השגה.

קודם קוראים את הנימוקים ומבינים על מה הרשות מבססת את השומה: שווי, שלילת פטור או אי הכרה בהוצאות. אחר כך בודקים אם יש בסיס להשגה, ואוספים ראיות, כמו חוות דעת שמאי, קבלות ומסמכים שמוכיחים את תנאי הפטור. חשוב לפעול מהר, כי להשגה יש מועד קצר שקבע החוק.

השגה היא השלב הראשון: בקשה מנומקת למנהל מיסוי מקרקעין לשנות את השומה, והיא נדונה בתוך רשות המסים. אם ההשגה נדחית כולה או חלקה, אפשר להגיש ערר לוועדת ערר, שהיא גוף שיפוטי חיצוני. בערר מציגים ראיות וחוות דעת, ולעיתים נשמעים עדים, ולכן ההכנה אליו יסודית יותר.

לפעמים כן. אפשר לבקש הארכת מועד, אבל היא לא ניתנת אוטומטית וצריך לנמק אותה. במקרים מסוימים אפשר גם לבקש תיקון שומה, למשל כשמתגלה עובדה חדשה, הוצאה שלא נכללה או פטור שלא נוצל. גם לתיקון יש מגבלת זמן, ולכן כדאי לפנות מיד כשמתברר שמשהו לא בסדר.

כיום לא. קבלת דירה בירושה או לפי צוואה אינה מחייבת מס שבח או מס רכישה, אבל צריך לדווח עליה לרשות המסים כשרושמים את הירושה בטאבו. שאלת המס עולה כשהיורשים מוכרים את הדירה, או כשאחד מהם קונה את חלקם של האחרים.

לא בהכרח. יש מסלול פטור מיוחד לדירה שהתקבלה בירושה, שתלוי בעיקר בשאלה אם המוריש היה זכאי לפטור לו מכר את הדירה בעצמו, ובקשר המשפחתי ביניכם. כשהפטור לא חל, המס מחושב לפי שווי הרכישה של המוריש. כדאי לבדוק זאת לפני שמוציאים את הדירה למכירה.

העברה ללא תמורה מהורה לילד יכולה להיות פטורה ממס שבח, והילד משלם מס רכישה מופחת. אבל הילד נכנס לנעלי ההורים מבחינת שווי הרכישה, וייתכן שיצטרך להמתין תקופה מסוימת לפני שיוכל למכור בפטור. בנוסף, הדירה נספרת אצלו לעניין מס רכישה בעתיד. כדאי לבחון את כל אלה לפני ההעברה.

זו תקופה שבה מי שקיבל דירה במתנה מקרוב משפחה לא יכול למכור אותה בפטור ממס שבח. משך התקופה תלוי בנסיבות, למשל בשאלה אם המקבל גר בדירה. המטרה היא למנוע שימוש במתנה כדי לעקוף את המס. מי שמתכנן למכור את הדירה בקרוב צריך לקחת את זה בחשבון לפני שהוא מקבל אותה.

אין תשובה אחת. מתנה מעבירה את הדירה עכשיו, עם מס רכישה מופחת ותקופת צינון, וההורים מאבדים את הבעלות. ירושה לא כרוכה במס, והיורש עשוי ליהנות ממסלול פטור משלו כשימכור. השיקולים כוללים גם ביטחון כלכלי של ההורים ויחסים בין האחים. על תכנון רכוש בצוואה בעמוד צוואות מורכבות.

ברוב המקרים העברה בין בני זוג, גם במסגרת הסכם גירושין, פטורה ממס שבח ומקבלת הקלה במס רכישה, בתנאים. בן הזוג שמקבל את הזכויות נכנס לנעלי בן הזוג המעביר, וזה ישפיע על המס כשימכור בעתיד. על המשמעויות המשפחתיות בעמוד מקרקעין בגירושין ובמשפחה.

מי שקיבל שיעורי מס רכישה של דירה יחידה על סמך התחייבות למכור את הדירה הקודמת, ולא מכר אותה בתוך התקופה שקבע החוק, יחויב בהפרש עד לשיעור של דירה נוספת, ולעיתים גם בריבית. אם המכירה מתעכבת מסיבות שאינן בשליטתכם, כדאי לבדוק מוקדם אילו אפשרויות קיימות.

מע״מ חל כשהמוכר הוא עוסק שמוכר במסגרת העסק שלו, למשל קבלן שמוכר דירה חדשה או חברה שמוכרת נכס מסחרי. בעסקה בין אנשים פרטיים בדירת מגורים בדרך כלל אין מע״מ. בעסקאות כאלה חשוב שהחוזה יבהיר אם המחיר כולל מע״מ או לא, כדי שלא תהיה מחלוקת בהמשך.

השמות דומים אבל מדובר בשני חיובים שונים. מס שבח הוא מס של רשות המסים על הרווח מהמכירה. היטל השבחה הוא חיוב של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על עליית שווי שנוצרה בגלל תוכנית או הקלה. היטל השבחה ששולם מוכר כהוצאה בחישוב מס השבח.

לא תמיד. בעסקה רגילה בין זרים המחיר בחוזה הוא בדרך כלל שווי העסקה. שמאי נדרש כשאין מחיר אמיתי, למשל במתנה או בהעברה בין קרובים, כשמחלקים נכסים בין יורשים, או כשמגישים השגה על שווי שקבעה רשות המסים. חוות דעת מקצועית מחזקת מאוד את העמדה מול הרשות.

איחור בדיווח עלול לגרור קנס, ואיחור בתשלום מוסיף הפרשי הצמדה, ריבית ולעיתים קנסות נוספים. מעבר לכסף, בלי דיווח ותשלום לא יתקבלו האישורים שנדרשים לרישום הזכויות, והעסקה תיתקע בשלב האחרון שלה. לכן אנחנו מגישים את הדיווחים מיד אחרי החתימה ועוקבים אחרי השומה.

מתקשרים או שולחים הודעת וואטסאפ למספר 054-432-5870, רצוי לפני שחותמים על חוזה. כדאי להכין רשימה של הדירות שבבעלותכם ושל בני הזוג, חוזי רכישה קודמים וקבלות על הוצאות. בשיחת ההיכרות, ללא התחייבות, עו״ד ארנון כהן מסביר אילו שאלות מס עולות. מענה לכל פנייה ניתן תוך 2 ימי עסקים.