מקרקעין בגירושין ובמשפחה

אין כלל אחד. לרוב בני הזוג מגיעים להסכמה זמנית, ולעיתים בית המשפט מכריע. השיקולים כוללים את טובת הילדים ואת המקום שבו הם גרים, את היכולת של כל צד למצוא מקום מגורים אחר, ולפעמים גם שאלות של אלימות או מתח בבית. ההחלטה הזמנית לא קובעת מי יקבל את הדירה בסוף ההליך.

מבחינת הבנק, שני בני הזוג שחתמו על ההלוואה חייבים בה במלואה. ביניהם, החלוקה נקבעת בהסכמה או בהחלטת בית המשפט, ולעיתים מתחשבת במי שגר בדירה בפועל. כדאי להסדיר את זה בכתב מוקדם, כי פיגור בתשלומים פוגע בשניכם ועלול להוביל לצעדים של הבנק.

ייתכן שכן. אם הדירה נקנתה בזמן הנישואין, היא נכנסת בדרך כלל לאיזון המשאבים, ושוויה מתחלק בין בני הזוג גם אם היא רשומה על שם אחד. אם היא נקנתה לפני הנישואין או התקבלה בירושה, צריך להוכיח נסיבות מיוחדות כדי שבית המשפט יכיר בשיתוף. התשובה תלויה בעובדות של המקרה.

ברירת המחדל היא שדירה שאחד מבני הזוג הביא לנישואין נשארת שלו. בתי המשפט הכירו לפעמים בשיתוף בדירה כזו, כשהוכחה כוונה לשתף, למשל השקעה משותפת בשיפוץ או בתשלומי המשכנתא, יחד עם מגורים משותפים לאורך זמן. הסכם ממון שנחתם מראש יכול לסגור את השאלה הזו.

כשהדירה בבעלות משותפת, כל אחד מהבעלים רשאי לבקש מבית המשפט לפרק את השיתוף, ולרוב זה יסתיים במכירה. כשגרים בדירה ילדים, בית המשפט שוקל גם איפה הם יגורו אחרי המכירה. לפני שמגיעים לזה, כדאי לבדוק אם אחד מבני הזוג יכול לקנות את חלקו של השני.

הדרך המקובלת היא שמאי מוסכם, שבני הזוג בוחרים יחד ומתחייבים מראש לקבל את חוות דעתו. כשאין הסכמה על שמאי, כל צד מביא שמאי משלו, ולעיתים בית המשפט ממנה שמאי מטעמו. כדאי גם לקבוע איך מתחשבים ביתרת המשכנתא ומי נושא בעלויות ההעברה.

כל עוד הבנק לא שחרר אתכם, כן. הסכם הגירושין מחייב את בני הזוג זה כלפי זה, אבל לא את הבנק. לכן ההסכם צריך לקבוע שהבעלות עוברת רק כשבן הזוג שנשאר מקבל משכנתא על שמו, והבנק משחרר את העוזב. בלי זה, אתם עלולים להמשיך לשאת בסיכון על דירה שכבר אינה שלכם.

ברוב המקרים כן, בתנאים. העברה בין בני זוג במסגרת הסכם גירושין נהנית בדרך כלל מפטור ממס שבח ומהקלה במס רכישה, ובן הזוג שמקבל את החלק נכנס לנעליו של המעביר. עדיין צריך לדווח לרשות המסים, גם כשאין מס לשלם. פירוט בעמוד מיסוי מקרקעין.

אחרי הגירושין כל אחד מבני הזוג נבחן בנפרד, לפי הדירות שבבעלותו. מי שהעביר את כל חלקו בדירה הישנה ייבחן בדרך כלל כקונה דירה יחידה. מי שעדיין מחזיק חלק בדירה הישנה עשוי להיחשב כבעל דירה. כדאי לבדוק את זה לפני שמתחייבים לרכישה.

כן, ובמקרים רבים זו דרך טובה. בגישור בני הזוג בונים יחד פתרון לדירה, למשל קנייה של חלק אחד או מכירה בתנאים מוסכמים, במקום שבית המשפט יכריע בשבילם. ההסכם שמתגבש מקבל תוקף של פסק דין. על התהליך בעמוד גישור משפחתי.

דירה שהתקבלה במתנה ממשפחה נחשבת בדרך כלל נכס נפרד של מי שקיבל אותה, אבל לאורך שנים, במיוחד כשבני הזוג גרים בה ומשקיעים בה יחד, עלולה להתעורר טענה לשיתוף. הדרך הבטוחה יותר היא הסכם ממון בין בני הזוג, שמבהיר שהדירה שייכת לבן. כדאי לחתום עליו לפני החתונה.

אחרי שהמתנה הושלמה והדירה נרשמה על שם הילד, ביטול אפשרי רק במקרים חריגים מאוד. לפני ההשלמה, התחייבות לתת מתנה ניתנת לחזרה בנסיבות מסוימות שהחוק קבע. לכן הורים שרוצים לשמור לעצמם גמישות צריכים לבנות את זה מראש, למשל בזכות מגורים רשומה או בהעברה הדרגתית.

מנסחים הסכם שמעניק להורים זכות מגורים בדירה לכל ימי חייהם, ורושמים את הזכות בטאבו כדי שתגבר גם על קונה עתידי או על נושה של הילד. אפשר להוסיף התחייבות של הילד לא למכור ולא למשכן את הדירה בלי הסכמת ההורים. כך ההורים עוזרים לילד בלי לוותר על הביטחון שלהם.

מתנה עכשיו עוזרת לילד מיד, אבל ההורים מוותרים על הבעלות, והדירה חשופה לגירושין או לחובות של הילד. צוואה משאירה את השליטה אצל ההורים ומאפשרת לשנות את ההחלטה, והירושה עצמה לא כרוכה במס. השיקולים כוללים גם את היחסים בין האחים. על תכנון בצוואה בעמוד עורך דין צוואות.

כל היורשים הם בעלים משותפים, והאח שגר בדירה משתמש גם בחלקים של האחרים. אפשר להסכים שישלם להם דמי שימוש, שיקנה את חלקם, או שהדירה תימכר במועד מסוים. כשאין הסכמה, האחים יכולים לפנות לבית המשפט. לרוב עדיף לסגור את זה בהסכם כתוב, ובמקרה הצורך בגישור, לפני שהמחלוקת מעמיקה.

מתחילים בשווי, לרוב לפי שמאי מוסכם. אחר כך מנסחים חוזה כמו בכל מכירה, עם לוח תשלומים, הערת אזהרה ותיאום מול הבנק אם האח לוקח משכנתא. מבחינת מס זו מכירה, ולכן בודקים מס שבח אצל המוכרים ומס רכישה אצל האח הקונה, כולל הפטורים שחלים על דירה בירושה.

כן, ועדיף מוקדם. כל עוד הדירה רשומה על שם ההורים, אי אפשר למכור אותה, למשכן אותה או לחלק אותה. ככל שעובר הזמן, הטיפול נעשה מורכב יותר, במיוחד אם אחד היורשים נפטר בינתיים ונוספים יורשים שלו. השלב הראשון הוא צו ירושה או צו קיום צוואה, ואחריו רישום הירושה בטאבו.

על ידועים בציבור לא חל אוטומטית אותו הסדר של בני זוג נשואים. כשהדירה רשומה על שם שניהם, כל אחד בעלים בחלקו. כשהיא רשומה על שם אחד, בית המשפט בוחן אם הייתה כוונה לשתף, לפי הנסיבות. הסכם שנחתם בזמן החיים המשותפים מקל מאוד על ההכרעה.

לא בהכרח. כשאותו עורך דין מכיר גם את ההסדר המשפחתי וגם את הצד המקרקעי והמיסויי, קל יותר לבנות הסכם שאפשר לבצע בפועל. עם זאת, בני זוג או אחים עם אינטרסים מנוגדים צריכים בדרך כלל ייצוג נפרד, אלא אם הם בוחרים בגישור, שבו המגשר אינו מייצג אף צד.

מתקשרים או שולחים הודעת וואטסאפ למספר 054-432-5870. בשיחת ההיכרות, ללא התחייבות ובדיסקרטיות, מספרים מה קורה במשפחה ומה מצב הדירה, ועו״ד ארנון כהן מסביר מה האפשרויות ומה הצעד הבא. מענה לכל פנייה ניתן תוך 2 ימי עסקים, והפגישות במשרד באלעד בתיאום מראש.