מקרקעין ומיסוי

החוק לא מחייב, אבל כמעט כל עסקה כוללת שלבים שקשה לבצע לבד: בדיקת הרישום, ניסוח החוזה, רישום הערת אזהרה, דיווח לרשות המסים ורישום הזכויות בטאבו. הבנק המלווה ידרוש בדרך כלל גם התחייבויות של עורך דין. מעבר לזה, עורך דין משלכם בוחן את העסקה מהצד שלכם בלבד, ומזהה בעיות לפני שהן הופכות להתחייבות.

מוקדם ככל האפשר, ובוודאי לפני חתימה על מסמך כלשהו או העברת מקדמה. גם סיכום קצר בכתב עשוי לחייב אתכם. כשהבדיקות נעשות לפני שמסכמים מחיר, ממצא כמו חריגת בנייה או חוב רשום יכול להשפיע על המחיר ועל התנאים, במקום להתגלות כשכבר מאוחר לשנות דבר.

נסח טאבו הוא תמצית רישום מלשכת רישום המקרקעין. רואים בו מי הבעלים הרשומים, מה חלקו של כל אחד, אילו משכנתאות, עיקולים והערות אזהרה רשומים על הנכס, והאם הבניין רשום כבית משותף. הנסח הוא נקודת פתיחה, אבל הוא לא מראה חריגות בנייה או חובות לרשות המקומית. על הבדיקות המשלימות כתבנו בעמוד עורך דין מקרקעין.

מס שבח מוטל על המוכר ומחושב על הרווח הריאלי מהמכירה, אחרי ניכוי הוצאות שהחוק מכיר בהן. מס רכישה מוטל על הקונה ומחושב לפי שווי הנכס, בשיעורים שתלויים בעיקר בשאלה אם זו דירה יחידה. לשני המסים יש פטורים והקלות, וכדאי לבדוק אותם לפני החתימה. הרחבה בעמוד מיסוי מקרקעין.

הערת אזהרה היא רישום בטאבו שמודיע לכל מי שבודק את הנכס שהבעלים התחייב להעביר אותו לקונה מסוים. היא מונעת מהמוכר למכור את הדירה שוב או למשכן אותה בלי הסכמת הקונה, ומגנה על הקונה גם מפני נושים של המוכר. בדרך כלל רושמים אותה מיד אחרי החתימה, לפני שעובר חלק משמעותי מהתמורה.

זה תלוי בנסיבות. עסקה בלי משכנתא, בנכס שרשום בטאבו בלי בעיות, מתקדמת מהר יחסית. משכנתא, נכס שרשום ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, ירושה שלא הוסדרה או השגה על שומת מס עלולים להאריך את התהליך. כבר בתחילת הדרך אנחנו מסבירים מה צפוי בתיק שלכם ואילו שלבים תלויים ברשויות.

כן, וזה מצב נפוץ. במקרה כזה בודקים את אישור הזכויות מרשות מקרקעי ישראל, את תנאי החכירה ואת השאלה אם נדרשת הסכמה של הרשות להעברה. גם הערת האזהרה נרשמת בדרך אחרת, והבנק יבקש מסמכים ייעודיים. ההבדל העיקרי הוא בניירת ובזמנים, ולכן חשוב לדעת עליו לפני שמתחייבים למועדים בחוזה.

מבחינה מעשית לא כדאי. עורך דין שמייצג את המוכר מחויב לאינטרסים שלו, ובנקודות שבהן האינטרסים מתנגשים, כמו מועדי תשלום, בטוחות ופיצוי על איחור, הוא לא יכול לעמוד לצדכם. החיסכון בשכר הטרחה קטן בדרך כלל ביחס לסיכון. ייצוג נפרד מאפשר לכל צד לדעת שמישהו בוחן את העסקה מהזווית שלו.

כן. בעסקה משפחתית קל לוותר על בדיקות ועל ניסוח מדויק, ודווקא שם מחלוקות מתעוררות אחרי שנים, למשל כשאחד מבני המשפחה מתגרש או נפטר. בנוסף, להעברה בין קרובים יש כללי מיסוי מיוחדים, לפעמים מקלים ולפעמים עם השלכות עתידיות על פטורים. כדאי לתעד את ההסכמות בכתב ולדווח עליהן כנדרש.

קודם בודקים מה בדיוק נבנה בלי היתר, האם אפשר להכשיר אותו והאם הרשות המקומית כבר פתחה הליך. לפי הממצא אפשר להפחית את המחיר, לחייב את המוכר להסדיר את החריגה לפני המסירה, לקבוע שיפוי בחוזה, ובמקרים חמורים לוותר על העסקה. גם הבנק עשוי להגביל את המשכנתא לפי ממצאי השמאות.

היטל השבחה מוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כשתוכנית או הקלה מעלות את שווי הקרקע, והחבות היא בדרך כלל של הבעלים בעת מימוש, למשל במכירה או בקבלת היתר. בחוזה אפשר להסכים על חלוקה אחרת, ולכן בודקים מראש מול הרשות המקומית אם קיים חוב או תוכנית שעשויה לגרור חיוב.

הוא עשוי לחייב. בתי המשפט בחנו לא פעם מסמכים קצרים ומצאו שיש בהם את הפרטים המהותיים של עסקה, ולכן ראו בהם חוזה לכל דבר. מי שחתם על מסמך כזה וגילה אחר כך בעיה בנכס עלול למצוא את עצמו מחויב לעסקה או חשוף לתביעה. לכן אנחנו ממליצים להראות לעורך דין כל מסמך לפני החתימה.

האפשרויות העיקריות הן מכירה וחלוקת התמורה, קנייה של חלק בן הזוג השני, או המשך בעלות משותפת לתקופה מוגדרת. כל דרך משפיעה אחרת על המשכנתא ועל המס. העברה בין בני זוג במסגרת גירושין נהנית בדרך כלל מהקלות במס, בתנאים מסוימים. על כך בהרחבה בעמוד דירה בגירושין ובמשפחה.

בתוכנית כזו מאחדים מגרשים של כמה בעלים ומחלקים אותם מחדש לפי תכנון חדש, וכל בעלים מקבל מגרש או חלק במגרש לפי טבלת הקצאה. חשוב לבדוק שהשווי שיוחס לקרקע שלכם נכון, ולשקול הגשת התנגדות במועד. הרחבה בעמוד איחוד וחלוקה במקרקעין.

מה שיש בידכם: נסח טאבו או אישור זכויות, חוזה הרכישה הקודם של הנכס, טיוטת חוזה אם כבר קיימת, פרטי המשכנתא הקיימת ואישור עקרוני מהבנק אם כבר פניתם. בתיקים משפחתיים כדאי להביא גם צו ירושה, צו קיום צוואה או הסכם גירושין. אם חסר משהו, נעזור לכם להשיג אותו.

עורך הדין שמלווה את העסקה מגיש בדרך כלל את הדיווח לרשות המסים, בודק זכאות לפטורים ומטפל בהשגה כשצריך. רואה חשבון נכנס לתמונה כשהחישוב תלוי בהכנסות של המוכר לאורך שנים, למשל בבקשה לפריסת המס, או כשהנכס שייך לעסק. בתיקים כאלה אנחנו עובדים בתיאום עם רואה החשבון שלכם.

ברוב המקרים כן. חותמים על ייפוי כוח לעורך הדין או לבן משפחה, והחתימה מאומתת אצל נוטריון או בקונסוליה, לעיתים עם אישור אפוסטיל. מי שנמצא בארץ לביקור קצר יכול לחתום אצלנו. עו״ד ארנון כהן משמש גם נוטריון באלעד, כך שאימות המסמכים לצורך העסקה נעשה באותו משרד.

לא. אחרי המסירה נשארים שלבים חשובים: אישורי מסים מרשות המסים, אישור מהרשות המקומית שאין חובות, אישור מרמ״י או מחברה משכנת כשצריך, ורישום הזכויות על שם הקונה. כל עוד הרישום לא הושלם, הקונה מוגן בעיקר בזכות הערת האזהרה. אנחנו מלווים את התיק עד שהבעלות רשומה.

בדרך כלל לא באופן חד צדדי. חוזה מקרקעין מחייב את שני הצדדים, וצד שמפר אותו עלול לשלם פיצוי מוסכם או פיצוי על הנזק שגרם. יש מצבים שבהם הצד השני הפר את החוזה הפרה יסודית ואז אפשר לבטל, ויש חוזים שכוללים תנאי מתלה, למשל קבלת משכנתא. לכן כדאי לדעת לפני החתימה אילו דרכי יציאה החוזה משאיר.

מתקשרים או שולחים הודעת וואטסאפ למספר 054-432-5870. בשיחת ההיכרות, ללא התחייבות ובדיסקרטיות, עו״ד ארנון כהן שומע מה המצב, אילו מסמכים כבר יש ומה לוחות הזמנים, ומסביר מה הצעד הבא. מענה לכל פנייה ניתן תוך 2 ימי עסקים, והפגישות במשרד באלעד בתיאום מראש.